夫妻一方出卖双方名下房产有效吗？ 作者：未知     时间：2017-04-27    来源：互联网

　　摘要：现实生活中，有些房屋登记在夫妻双方的名下，房屋为夫妻共同共有。然而在出售房屋并签订买卖合同时，仅仅有夫妻一方签名，而后卖方反悔，以共有人未签名为由主张合同无效。此种情形下合同效力如何？买方可否要求继续履行合同？

　　一、是否构成签名方对未签名方的代理？

　　虽然仅夫妻一方（签名方）签署了合同，但鉴于其知晓房屋为夫妻共有，且签约时其内心希望该合同之后能够得到完全履行，对签名应当作出如下解释：

　　（1）签名方以自己的身份签名；

　　（2）签名方以未签名方代理人的身份签名。

　　二、有否代理权及合同效力

　　（1）未签名方事先同意出卖房屋。

　　（2）未签名方在签订买卖合同的现场，对签名方签订合同未表示反对。

　　对于上述两种情形，签名方的行为均为有权代理。

　　民法通则第63条第2款明确规定：被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任；

　　婚姻法解释一则在第17条第2项规定：他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

　　（3）未签名方作出过同意出卖房屋的意思表示，而在签约之前又不同意卖房，但并未将不同意的意思表示告知买方。

　　签名方的代理行为应当构成表见代理。

　　合同法第49条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

　　婚姻法解释一第17条第2项规定：签名方的代理行为对未签名方有效，因此应认定合同生效，且对夫妻双方和买方均产生约束力。

　　（4）未签名方在签订合同之前无明确的意思表示，但事后参与了合同的部分履行，如收受房款、交付房屋钥匙以及清空房屋等。

　　签名方虽为无权代理，但未签名方以其行为对签名方的代理行为进行了追认。

　　民法通则第66条第1款：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任；

　　合同法第48条第1款：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

　　合同法解释二第11条：根据合同法第四十七、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。

　　（5）未签名方对签名方的代理行为既未授予代理权且事后亦未追认。

　　不成立夫妻双方与买方之间的合同。

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